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好康快訊
: 省仲介費 自售房屋4風險要兼顧《21世紀不動產》
發表由
0968797090
於 2010-03-03 16:29:17
網際網路發達,有不少屋主捨棄委託房仲業者銷售,而改由自己賣屋,希望可省去仲介服務費,但房仲業者提醒自售屋主,自行售屋雖然可省去仲介服務,但往往耗費較多時間與心力,安全交易的風險更是難以掌握。
1、自售耗費時間長:21世紀不動產行銷經理曹若琪表示,自售房屋屋主需要耗費較多管理時間,像是客戶來電詢問、介紹房屋特色,以及行銷宣傳、賞屋帶看等等,相當耗費時間,若委託房仲業者銷售,則可省去較多帶看時間,而且經由房仲業者過濾後買方會更精準,成交機會也比較高,適合有工作在身屋主,可省去大半時間。
2、房地產相關稅法繁複:信義房屋不動產企研室主任蘇啟榮說,除時間外,賣屋跟拍賣一般商品不同,賣房子牽扯相當多稅務與法令問題,例如土地增值稅、房屋稅、地價稅與契稅等,法令則牽扯到民法、土地法、土地稅法等相關法規,再加上各種條例與大廈管理條約等,且不同標的物所面臨情況也會有落差,牽扯條例與法規多如牛毛,若屋主不了解,有時往往會造成交易瑕疵而導致財產損失。
3、自售銷售方式較少:曹若琪說,自售屋主得以利用網路賣房子,但相較房仲業者而言,房仲業者行銷管道較為充足,通常委託房仲業者銷售,是以團體戰方式進行銷售,再加上各種行銷工具像是網路、影音、簡訊、DM、海報,有效提升物件曝光度,成交速度也會相對提高。
4、交易安全難把關:太平洋資產管理公司總經理張欣民說,自售房屋屋主若對於法規不了解,萬一遇到有心人士簽約後不付款,或付款後因產權問題無法轉移時,若缺乏公正第3方主持公道,很容易造成財產上損失,而委託房仲銷售時,建議加入履約保證制度,交易未完成前,款項由特定帳戶保管,確保購屋安全。
曹若琪表示,買屋賣屋是一項高價位且涉及多項專業的工作,其專業知識絕非一時半刻就能全盤掌握,自售屋主最好仔細評估,權衡自售與委託銷售的利弊關係。
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好康快訊
: 虎年房市投資客積極搶進 自住客縮手觀望《21世紀不動產》
發表由
0968797090
於 2010-03-02 11:15:12
即將揮別牛年,接著而來的金虎年房市相當令人期待,尤其在台北市房價高居不下的現在,即將升格為新北市的台北縣,在捷運的利多之下已成兵家必爭之地,而根據21世紀不動產調查,過去半年以來,台北縣房市戰區都有1~2成的漲幅,購屋行為呈現投資客積極追價、自住客卻呈現保守觀望的現象。
捷運不敗 幾成基本配備
根據21世紀不動產統計,過去半年以來房地產快速復甦,台北縣房價普遍都有1~2成的漲幅,尤其是新莊、三重、板橋、中永和以及蘆洲地區,因為有捷運加持,聚客的效應依舊相當明顯,因台北市房價過高到北縣購屋的購屋族依舊維持2~3成的比例,21世紀不動產捷運永安店店長林俊華表示,不只是台北客指定會指定在捷運站周邊購屋,在地客換屋族群也會以捷運站周邊做為訴求,捷運站似乎是北市縣購屋的「基本配備」了,距離捷運站稍遠的房子相對乏人問津。
議價空間縮小 自住客觀望
21世紀不動產永和公園店店長羅國峰表示,中永和地區因為捷運共構拉抬區域房價,加上投資客看好後市,只要區段好、產品強都願意追價,讓中永和房價持續拉高,無形中擠壓自住客的議價空間。羅國峰表示,去年6月分左右,大約有15%至20%的議價空間,但是今年開始議價空間不增反縮,只有8%~10%的議價空間,自住客在追價無力的情況下,觀望的情況頗為明顯。
中永和房市 穩定成長
羅國鋒表示,中永和地區因為機能完善,是北市購屋族群外移購屋的熱區之一,也導致中永和地區幾乎每個月的成交件數都是北縣第一,而且中永和地區房價成長穩定,平均每年都會有1成左右的漲幅,6年下來漲幅已經近1倍,在地投資客偏好買屋收租的投資策略,出租率相當穩健。
新板特區開價破80萬 套房投資受青睞
21世紀不動產板橋新站店店長梁碧卿表示,板橋新板特區房價已經不輸台北市精華區的價格,成交價40~50萬不說,日前已經有建商開出一坪80萬的價格,投資客看準建商敢開高價推案,信心更是充足,一位不具名的投資客則是信心滿滿表示,目前市場一片看好,根本沒有賣的打算,房價勢必還有上漲的空間。
梁碧卿表示新板特區給人的印象就是少了些大型娛樂建設,但是未來隨著百貨公司以及連鎖電影院進駐,加上國家劇院等公共建設,為板橋地區生活質感更添色彩,加上建設公司敢開高價,投資客當然也信心滿滿,等著坐享其成,正因如此,許多在地投資客也加入戰局,目前多以投資套房為主。
捷運利多 三重接受度提升
21世紀不動產三重重新店店長楊燦盛表示,三重房市在捷運的加持之下有鹹魚翻身之跡,過去半年以來,台北客到三重購屋的比例,從原本的1成提升至3成左右,公寓價格從每坪17~18萬漲到19~21萬,大樓成交均價從20~22萬漲到22~24萬,而捷運站周邊大樓在投資客追價的情況下已經站上30萬,指標景觀建案更突破50萬的價格,不管是投資客或是自住客,對於三重地區的接受度已經逐漸提升。
3大交通優勢 新莊漲幅驚人
說到北縣房市當然不可忽略擁有1高2快3捷運的新莊地區,21世紀不動產新莊中華店店長王姿芳表示,新莊地區漲幅最大的區域莫過於捷運沿線,其中知名的“歐洲村”系列建案,兩年前成交價大約16~18萬之間,現已漲至28萬即將突破30萬大關,不少屋主認為還有上漲空間,惜售意味濃,未來新莊房市值得期待。
補漲力道旺 蘆洲後市看漲
而21世紀不動產蘆竹捷運三民店店長李格寧表示,過去半年以來,來自天母、士林等北客來客量增加約1成左右,交易量以捷運行經的三民路最受青睞,公寓房價已經從每坪13~15萬漲到16~18萬之間,大樓則從17~19萬漲至21~23萬,而且投資客也相當活躍,投資方式是先收租等捷運通車增值後再轉手。
自住量而為 勿盲目追價
M1B屢創新高,投資客追價不手軟,自住客承接力道則稍嫌不足,21世紀不動產建議自住型買方勿盲目追價,購屋量力而為。
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好康快訊
: 首購戰區轉移 新竹台科大重劃區受青睞《21世紀不動產》
發表由
0968797090
於 2010-03-02 11:02:09
電子業景氣逐漸復甦,新竹地區房市也出現變化,根據21世紀不動產觀察,前幾年炒得火熱的竹北高鐵特區因為房價水漲船高,首購族逐漸轉移至新竹科學園區旁的關埔重劃區;而去年年中過後房市快速回溫,關埔重劃區房價也悄悄站穩18~20萬上下,口袋有限的首購族選擇關埔重劃區之外的台科大重劃區,讓台科大重劃區儼然成為新竹首購族的另一戰區。
產品、價格改變 首購族另一選擇-台科大重劃區
21世紀不動產新竹竹科店店長陳展謀表示,自去年下半年開始,不少竹科的首購族捨棄較近的關埔重劃區,陸續轉往台科大重劃區購屋,除了房市回溫拉高關埔地區房價之外,另一個原因則是推案型態的改變,陳展謀解釋,新竹關埔重劃區就在新竹科學園區旁,起初推案是以首購族為主,後來建商相中新竹市鮮少二次換屋的產品,遂開始規劃坪數較大3~4房的換屋型產品,像是「喬立有容」即規劃大四房總價約在1000萬左右的產品、另外還有「新竹一號」、「惠宇青雲」等產品,都是瞄準二次換屋族群,也間接帶動原有關埔重劃區的首購產品,
反觀台科大重劃區則規劃2~3房產品,以首購族或是首次換屋為主要訴求,成交總價在600~800萬之間,有不少園區首購族因此捨棄較近的關埔重劃區,轉往台科大重劃區購屋,新竹地區的首購族的購屋區塊已經悄悄轉移。
占地112公頃 台科大重劃區正夯
21世紀不動產新竹竹科加盟店陳展謀表示,台科大重劃區是以新竹縣竹北市興隆路以北、成功八路、福興路以南、自強南路以西、中華路以東為界線,占地約112公頃,未來將會有台科大竹北分部以及地方法院,且近新竹縣體育館,近六家國小、光明國小以及成功國中、新竹縣政府,目前房價在15~18萬之間,是新竹相當具有潛力的發展區域之一。
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: 買舊公寓 小心室內坪數縮水《21世紀不動產》
發表由
0968797090
於 2010-03-02 11:00:31
日前發生一起公寓購屋案例,某屋主買了一棟老舊公寓,原以為公寓公設比較低,可享有較大的室內坪數,沒想到入住後越覺不對勁,總覺得室內面積不夠大,經丈量後才發現室內坪數跟登記面積不同,氣得買方告上法院,但是最後法院仍判買方敗訴,到底是怎麼一回事?
21世紀不動產法務副理邱創智表示,這是因為登記法規不同所導致的原因。邱創智說,民眾常以為謄本中所載「層次面積」就是主建物的使用面積,等到搬進去住以後,才發現屋內使用的面積短少,經測量後,才得知謄本上記載的「層次面積」竟包含樓層的「電梯間」及「樓梯間」在內。一般人都會認為「電梯間」及「樓梯間」又不是單一住戶專用部份,怎麼可以算入「層次面積」(主建物面積)中?
而事實上,在二、三十年前的老舊房屋,依當時法令,各層「電梯間」及「樓梯間」是可以併入主建物面積(層次面積)登記的,所以當時建商將電梯間等公設登記為「層次面積」並不違法。
所以地方法院判決買方敗訴,法院表示建商將電梯間等公設登記為「層次面積」,是根據內政部七十一年頒布的「建物測量辦法」規定辦理,賣方移轉給買方的房子面積與建物登記簿謄本所記載的相同,房子的價值並沒有減少,因此判決買方敗訴。
現在正逢年前購屋旺季,邱創智提醒想要買舊公寓的購屋民眾,光是做產權調查是不夠的,最好實際走訪現場察看,注意室內面積與登記面積是否相符,有無將小公登記於室內面積的情況,必要時請人丈量室內坪數,以避免室內坪數縮水當了冤大頭。
補登陽台 現值增百萬
由於登記法規的不同,除了電梯間與樓梯間登記方式不同之外,20~30年老舊公寓的陽台則是不列入建築面積的,自然也不會登記成附屬建物,所以建物謄本上是看不到有陽台及其面積的記載,與目前大樓將陽台登記成附屬建物,成為建物總面積的一部分不同,而且以目前買賣實務,附屬建物面積也會計算價格。
而有陽台卻沒有登記的老公寓,等於白白損失好幾坪的面積價格,因此,擁有這類房屋的民眾,在出售前如能先去辦理陽台補登,出售時便可以多出好幾坪的面積。以買方而言,如果買到這種還沒補登過的房屋,更是賺到,因為去辦理補登後再轉手,出售面積就多好幾坪。以目前房價動輒數十萬一坪的市場下,多幾坪面積,其差價可謂不少。
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: 蘇主任在Facebook中提到》※同業如:信義房屋,永慶房屋,中信房屋,東森房屋,住商不動產,大師房屋,ERA,僑茂不動產,建發房屋,太平洋房屋,全國房屋,台灣
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0968797090
於 2010-02-21 15:51:28
蘇主任在Facebook中提到》※同業如:信義房屋,永慶房屋,中信房屋,東森房屋,住商不動產,大師房屋,ERA,僑茂不動產,建發房屋,太平洋房屋,全國房屋,台灣房屋,有巢氏房屋...等房屋仲介人員,非經邀請,請勿任意加為好友。
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