走在全台北市號稱「最有錢一條街」的松勇路上，幾乎每隔幾步，就能看見億萬元豪宅的圍籬，雅致細膩的雕花大門旁，是兩名身材魁梧的保全，四隻眼睛緊盯著來往行人的身影。此時，一輛價值千萬元以上的瑪莎拉蒂（MASERATI），一個漂亮的迴轉，駛入車道入口，其中一名保全小跑步到車門旁，刻意擋住路人的視線，只聽見乘客下車後，高跟鞋走在大廳迴廊、仿義大利石子街道上的清脆聲響，漸行漸遠。
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豪宅區的圍籬裡外是兩個迥異世界，許多人都想透過那道鏤空大門，一窺豪宅內的世界，保全卻一個箭步向前，「請問有什麼事嗎？」阻擋了人們的好奇。滴水不漏的二十四小時警衛只是第一道防線，若想走進豪宅裡，還必須透過住戶的通報、手持限定只能到某一樓層的門卡，通過密布攝影鏡頭的迴廊，才得以一窺豪宅全貌。
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以「帝寶」為例，接待會館挑高約十一米（約三層樓高），天花板垂吊著重達一噸、價值四萬美元（約新台幣一百二十萬元）的水晶吊燈，地板則是由小型馬賽克石材拼貼而成，作工相當繁複；步出接待會館，走向中庭花園前，還得經過一套與美國聯邦調查局（FBI）同步採用的靜脈辨識系統，以紅外線掃描住戶的手背血管紋路，比對成功後方能進入近五千坪的水景庭園，而充滿各式主題的庭園風格，則凸顯出全亞洲第九豪宅設計的用心，名不虛傳。
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奢侈稅打不到豪宅市場
奢侈稅讓外界沸沸揚揚討論著房價跌不跌、投資客閃不閃、該不該趁勢進場，真正的頂級豪宅客，卻是完全不為所動的一群人，他們討論的焦點是哪家房子裝潢得真好，還有哪間房子可以買？
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台灣的豪宅市場打不倒，三月初，不受政府祭出奢侈稅打房影響，甫有消息傳出宏仁集團總裁、也是台塑集團已故創辦人王永慶之子王文洋，斥資新台幣十七億元，買下三戶甫落成的「皇翔F 4」，換算每坪單價超過二百萬元；本刊透過特殊管道查證，了解王文洋還沒有正式過戶，但我們發現，出爐的住戶名單中，震旦國際無貸款買下「皇翔F 4」二戶及一個車位，若以單價二百萬元計算，在上海外灘擁有超高大樓的震旦集團董事長陳永泰，砸超過八億元，成為該棟豪宅住戶，而陳永泰目前在信義計畫區，也在「信義富邦」置產。
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的確，政府的打房措施，對於口袋深的豪宅客來說，幾乎毫無影響。信義房屋信義一○一店專案執行協理張華雄表示，儘管奢侈稅消息一出，連帶影響三月份豪宅成交量不若一、二月熱絡，但看屋需求仍在，而且豪宅中長期來看，價格易漲難跌，「像是『信義之星』，依舊開出單價三百萬元的行情，顯然屋主並不怕房子賣不掉，就怕便宜賣。」
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潛銷賣完一般人看不到
頂級豪宅預售廣告照打，但一般人若想一探究竟，可能還是不得其門而入。業者表示，高端豪宅的銷售模式，較一般住宅有很顯著的差異，多半採取「潛銷」「預約」制。
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所謂的潛銷就是圈定特定客戶推銷，案子初登場，代銷公司會根據手上的VIP名單篩選適合的客群，然後寄發邀請函或電訪，邀請對方來看屋、並預約時間。業者說，第二波銷售策略，才會針對一些主動到現場詢問的客戶，作進一步的預約介紹。有代銷業者就曾透露，流動客戶的背景也會作為邀約看屋前的參考。據了解，有知名人物或是投資豪宅已有心得的買方，甚至不用親臨接待中心，僅需由代銷業者，帶著資料登門拜訪、解說，半小時內就可以決定購買與否，至於價格，「早起的鳥兒當然有蟲吃」，第二波銷售很難占到便宜。
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而在一年一度的「三二九」檔期中，也有不少豪宅案趁勢登場，像是中正區開價每坪九十五萬至一百一十五萬元的「千荷田」，及中山區指標性豪宅「天觀」「松江一號院」等，平均單價皆突破一百五十萬元，雖然因應奢侈稅，採低調潛銷，但業者透露，看屋且成交組數仍沒有太大波動。另外， 如松山區的「國美敦北案」、大安區「大安一景」，士林區總價超過億元的雙併產品「天母御莊」、大坪數豪宅「鄉林大境」等，都將進場試水溫。
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張華雄根據自己接觸豪宅客十餘年的經驗透露，「有些屋主甚至決定，要將那多被課的一五％ 稅金加進房價中，產品真的夠好，想買的人自然會去追。」就像是二○○八年金融海嘯時，一般住宅產品價格普遍都有二至三成的回檔，但豪宅個案如「寶徠花園廣場」，一樣高掛每坪
一百三十萬至一百五十萬元的開價，半年後更漲至每坪一百七十萬元，「目前利率仍低，對很多有錢人來說，吸引著他們出手買豪宅。」張華雄說。
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估年底僅小幅調整一成
《住展雜誌》研發長倪子仁更評估，這波打房風潮，在年底選舉前，恐將是一波波地席捲而來，雖然攻勢猛烈，逼得不少投資客大舉撤場，但也僅局限於一般住宅市場的震盪，「豪宅具有特殊條件，特別像是信義計畫區、大安區及大直一帶的豪宅，不大可能有影響，就算有調整，幅度頂多是一成左右，且是緩慢調整至年底。」倪子仁認為。
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永慶房屋首席房產顧問葉國華則表示，央行或政府管控房市，對頂級豪宅市場影響力度，之所以不若其他產品強烈，一是由於頂級豪宅產品買方資金雄厚，購置豪宅多半採自有資金因應， 需要貸款成數本就不高，因此不受央行及政府欲控管的房市投機標的；二是自去年六月底第一次升息後，央行後續兩次升息動作，均僅祭出溫和的升息半碼動作，降低原本市場的悲觀預期； 再者則是由於現階段兩岸經貿交流日益密切，ECFA（Economic Cooperation Framework Agreement，兩岸經濟合作架構協議）也已正式生效，加上近期的通膨疑慮、股市震盪，使得高資產人士將資金轉往不動產的意願提升，頂級豪宅自然在風雨飄搖的大環境中，依舊屹立不搖。
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也因為「豪宅」名詞逐漸被廣泛運用在各式新建案的文宣上，業界人士更提醒消費者，「正牌豪宅」的定義，必須是格局至少在百坪以上、總價超過六千萬元、且坐落於市區精華地段、每坪營造成本在二十萬至三十萬元間，「更直截了當的定義法，就是看有沒有名人入住，像是上市公司老闆入住名單，最吸引豪宅客目光。」
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【完整內容請見《非凡新聞周刊》2011年259期】
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