摘要

2012年伊始，國人仍浸淫在總統選後激情的氛圍裡，有人歡樂也有人失落，回歸到今年房市的購屋策略，要謹守兩大原則，店面等高投資報酬率的產品仍是房地產的東方不敗，籌碼稀少的產品則仍有機會。2012年房地產應是好地點回溫格局修正，並非長空的開始。

【經濟日報／彭培業】

我從事房地產25年來，歷經多次起伏興衰，觀察這一次房市交易是乏人問津，冷得讓人直打哆嗦。今年可說是危機重重，歐債危機衍生全球景氣衰退，台灣也愈來愈多企業悄悄放起無薪假，當政府打著居住正義的旗幟，接二連三祭出奢侈稅、實價登錄、貸款緊縮、社會住宅等政策，全台將近有16萬房仲經紀人員遭受波及，堪稱仲介業史上最寒冷的冬天，有些品牌加盟業主長期沒業績，撐不住虧損，只好關店歇業，這些都是政策急就章下的犧牲者，因為健全的房市政策不致如此。

執政者在制定政策上，犯了「以偏概全」的錯誤。例如，全台房價偏高的地方，大台北最明顯，其他縣市房價在10萬元出頭或是以下的房子，比比皆是。然而，政府祭出的奢侈稅等打房政策及公告土地現值調漲逼近市價等措施，讓全台房子皆遭受無妄之災全被掃到，結果房市交易量直直落，甚至腰斬。

政府這次在打房的過程中，是不是錯估形勢、秀過了頭，低估了奢侈稅對台灣帶來的經濟衝擊，畢竟台灣自有住宅率已高達88.3%。

所以，我才會提出解決高房價要因勢利導，若能把泰山收費站撤除不收費，表面上每年損失民眾買路錢，但實質面卻能讓更多的人願意往房價較低的南崁、林口，甚至於桃園來移動，讓桃園台北無縫接軌，心界、眼界、世界一起變大，又可減少塞車之苦、節能減碳，縮短城鄉差距。若是把台北市房價打趴，我相信國外投資機構或外商有可能退出台灣市場。

另外，社會住宅必須是長期的、穩定的政策，不應該是選舉前拿來炒作一下，政府廣設社會住宅，目前在林口A7站、板橋浮州推出，接下來還要在松山區、萬華區、中和區、三重區推五處社會住宅，這些量體若二、三年後倒到市場來，沒有妥善處理，會出現爆量供給，也會影響房市價與量的健全發展。建議社會住宅政策應該是長期的、穩定的供給。

房地產一向是火車頭工業，政府要正視房地產若下滑可能帶來的衝擊，千萬不要把房地產駛向懸崖邊，一發不可收拾。2012年可說是多空交戰的一年，至於房價會何去何從？我認為可以觀察幾項指標，

1、供給和需求：可以看各行政區住宅存量和家戶數之間的落差來判斷，像台北市供不應求，房價支撐力道相對強。

2、貨幣政策：貨幣政策可簡化為利率和匯率。利率上若央行長期維持低利，房價相對有撐，匯率上新台幣兌美元必須不能跌破31元，房價才會相對穩定。

3、政府政策：政府政策若積極打房，堅持實價課稅上路、公告土地現值逼近市價，不動產交易成本大增，對房價的影響非常大。

4、法拍屋數量：法拍屋雖然是房市落後指標，但當法拍屋月均量超過6,000件以上，就是房市轉壞的跡象，目前月均量在四、五千件，仍處安全水位。

今年購屋策略要謹守兩大原則，諸如店面、辦公室、小套房等有投報率的產品依舊是房地產的東方不敗；另外就是籌碼稀少的產品，例如仁愛路、敦化南路口上的舊名宅，即使房價下修，影響也不大；籌碼太多的地方，會面臨較大的修正空間，例如：林口、三峽、淡水推案量驚人，房價會很凌亂。