不動產仲介業這個行業雖然源起甚早，但現行為大眾所熟悉的連鎖品牌及店面式的經營模式大約是在民國七十年左右始陸續出現，然後蓬勃發展迄今。關於不動產仲介業務的法律規範，在民國88年以前民法居間章節的規定當然是最基本且重要 ，直至民國88年不動經紀業管理條例立法完成，不動產仲介業業務始有專法規範，因此在法律規範的適用上自然以其為優先。由於是專法其規範內容涵蓋不動產經紀業（仲介業及代銷業）的設立、從業人員執業資格、訓練及業務規範等，現以仲介業務規範為核心簡單介紹其內容如下。
首先在營業的部分依據不動產經紀業管理條例（以下稱條例）第7條規定，經紀業經主管機關之許可，辦妥公司登記或商業登記，並加入登記所在地之同業公會後方得營業，並應於六個月內開始營業應依中央主管機關規定繳存營業保證金，每一家公司最少為新台幣25萬元，如分店設置越多保證金自然也繳交越多。營業保證金的作用簡單來說就是一家房仲業者的擔保，依條例第26條的規定，可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人受損害時，在受害人取得對經紀業或經紀人員之執行名義、經仲裁成立或基金管理委員會之決議支付後，得於該經紀業繳存營業保證金及提供擔保總額內，向房仲同業公會全國聯合會請求代為賠償，使消費者權益獲得一定程度之基本保障。
在業務執行的部分，依條例第17條的規定，房仲業者須僱用具備經紀人員資格者從事仲介業務。經紀人員包含經紀人及經紀營業員，經紀人須經國家考試及格並具備一年以上經紀營業員資格使得請領證書，經紀營業員則須於合法訓練機構上課滿30小時並須經過測驗合格後始得擔任，另外每4年尚有30及20小時的訓練課程。而在執行業務時須遵守仲介人員倫理規範（條例第29條），禁止賺取差價及超收報酬（條例第19條，其並授權中央主管機關訂立仲介業報酬標準的上限），須簽訂書面委託契約始得銷售及製作廣告且廣告要與事實相符（條例第21條），經紀人簽章義務（條例第22條），不動說明書之製作及解說義務（條例第23條），實價登錄（條例第24-1條），調查及說明義務（條例第24-2條），保密義務（條例第25條）賠償責任（條例第26條）及行政罰則（條例第29條及31條）等。
再來以現今之交易型態而言，許多企業經營者（當然包含不動產仲介）為與不特定多數消費者訂立同類契約以提供服務，會預先擬定契約條款以備使用，依消費者保護法（以下稱消保法）的規定，該預先擬定之契約條款屬於定型化契約條款，以此條款為內容所訂立之契約即為定型化契約由於定型化契約之內容往往較為複雜又牽涉多端，為使消費者得以確實明瞭定型化契約條款的內容，消保法第11-1條又規定了企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款，及中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間。以不動產仲介業務而言，定型化契約之事前審閱期間最少為3日。至於前述之定型化契約應記載及不得記載事項則是依據消保法第17條之規定，中央主管機關得選擇特定行業，公告規定其定型化契約應記載或不得記載之事項。
由於不動產仲介業的中央主管機關為內政部地政司，所以內政部地政司就依據該規定分別制定及頒布了「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」、「要約書定型化契約應記載及不得記載事項」及不動產委託銷售契約書範本（含要約書）等，依據不動產委託銷售定型化契約應記載事項之規定，應記載事項共計8項，個人認為重要的項目分別為服務報酬（最高不得超過中央主管機關之規定）、受託人義務（即不動產仲介業者的義務，例如須提供成交行情參閱、處理仲介事務應以善良管理人之注意義務等）及沒收定金之處理（規定分配業者之部分不得超過一半）。不得記載事項主要內容為不得約定繳回委託銷售契約及約定服務報酬得超過中央主管機關之規定。要約書之應記載事項共7項，較特殊之部分應為買方於賣方已承諾買方之要約條件，並經不動產仲介業者送達前可以一定方式行使要約撤回權。
上述之應記載及不得記載事項顯然是從消費者的角度出發，對於消費者權益的保護提供相當的助益，不動產仲介業者對於前述應記載及不得記載事項，自然必須予以遵守，否則將會遭受行政上之處罰，以上不動產經紀業管條例、消費者保護法，在加上行政院公平交易委員會對於斡旋金收受的規範及原先民法居間章節的規定共同構成不動產仲介業的主要作業規範，個人認為規範密度高且內容周延，相信對於消費者權益的維護必然極有助益。
本文轉載自：聯合新聞網
